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伦敦纽约的写字楼和服装店都空无一人,投资者应该更青睐前者吗?

放大字体  缩小字体 发布日期:2021-06-01  浏览次数:2
核心提示:  据《华尔街日报》5月31日报道,市中心的写字楼和隔壁的服装店一样空无一人,但房地产投资者更喜欢前者。这种偏见的部分原因
   据《华尔街日报》5月31日报道,市中心的写字楼和隔壁的服装店一样空无一人,但房地产投资者更喜欢前者。这种偏见的部分原因可能是,办公室面临的挑战比较新,人们对它们的理解也比较少。

  图源:Unsplash

  像伦敦和纽约这样的主要城市的中心在大流行期间一直是鬼城,因为工人们放弃了通勤。根据当地房东Shaftesbury的说法,英国首都最繁忙的地区之一的西区,目前只有正常人流的40%。人们希望,如果英国政府的所有封锁限制按计划在6月21日取消,活动将有所回升。

  在纽约,根据Kastle Systems的返工晴雨表,截至5月19日,办公室占用率仅为疫情前水平的16.8%。Facebook和摩根大通最近表示,他们将从7月起让员工返回办公室。

  即使有更多人在城市中心流动的前景,办公室也比点缀在周围的商店吸引了更多的乐观情绪。上周,Shaftesbury公司表示,在截至3月的6个月里,其在伦敦市中心的零售店的价值下降了18%,而另一家以伦敦为中心的房地产投资信托公司Great Portland Estates最近表示,在最近一个财政年度里,其商店的价值下降了27%。他们的办公室平均下滑了3%,幅度较小。

  图源:Unsplash

  股票投资者则明显更看跌。根据房地产研究公司Green Street的数据,英国写字楼房地产投资信托基金的账面价值大打折扣,这意味着房产价值将下降约15%。

  在纽约也可以看到写字楼和商店估值之间的分歧,尽管写字楼的价值比伦敦的下降得更厉害。高力国际的数据显示,美国城市的办公空间有整整16.1%可供出租,比2009年金融危机期间还要高。

  市中心的零售业可能确实面临着更艰难的恢复。像第五大道或伦敦摄政街这样的主要购物场所,其销售额的很大一部分依赖于海外游客。即使在其最乐观的情况下,联合国世界旅游组织预计2021年全球旅游业将比大流行前的水平低55%。

  荒废的街道意味着这些购物中心的旗舰店已经失去了曾经证明高租金的营销能力。在危机期间,城外的商店被证明在路边取货和派送蓬勃发展的网上订单方面更加方便,扭转了危机前奖励市中心商店的趋势。

  图源:Unsplash

  尽管如此,伦敦有弹性的办公室估值看起来还是很乐观。目前,价格得到了低利率和海外买家的支持。与巴黎等其他欧洲顶级城市相比,投资者在伦敦市中心的写字楼可以获得额外百分点的租金收益。然而,漫长的平均通勤时间使伦敦更容易受到向远程工作转变的影响。绿街公司估计,这一趋势可能会使该市的办公空间需求减少15%,而柏林则为5%。

  目前,办公室很难定价。估值师们正试图了解在家办公的趋势将如何发展,以及所谓的灰色空间(由现有租户转租的多余供应),将对租金产生什么影响。企业租户对环境可持续发展的建筑越来越青睐,这也意味着老旧的办公室将需要昂贵的绿色改造,或者变得无法租用。

  很难将房地产买家对市中心商店的担忧与对写字楼的相对乐观联系起来。地产股的折扣给了投资者一个亟需的安全边际。
 
 
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